Vous vous demandez quels vont être les grands changements de la loi ELAN ?
Claire Bessalem, notre experte en gestion de copropriété vous apporte les réponses dans l’article ci-dessous.
Très attendue, la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été promulguée samedi 24 novembre, actant la fin d’un marathon législatif et de nombreux débats autour des lois d’accessibilité ou du littoral. ELAN, ce sont 234 articles réformateurs du logement social, des questions relatives à l’aménagement, à l’urbanisme et à la copropriété.
Les mesures phares de l’ouragan ELAN :
- Locataires : il faut retenir l’avènement du bail mobilité, le retour de l’encadrement des loyers et l’acte de caution.
Le bail mobilité, c’est la possibilité de louer à titre de résidence principale meublée un logement pour une durée de 10 mois, non renouvelable, et non reconductible. Les bénéficiaires du bail mobilité sont en formation professionnelle, étudiants, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique ou en mutation professionnelle.
L’encadrement des loyers fait son retour, et dépendra des arrêtés préfectoraux en zones tendues, avec la création d’observatoires locaux des loyers. En cas de sanction, le préfet pourra prononcer des amendes administratives allant jusqu’à 15.000 euros pour les personnes morales.
L’acte de caution ne nécessite plus d’engagement manuscrit et les coordonnées du locataire sont transmises au syndic par le bailleur si le locataire donne son accord dans le délai d’un mois à compter de la signature.
Enfin, concernant le sujet épineux des locations de type AirBnB, le décompte des nuitées devra être transmis par le loueur sur demande de la commune, et les sanctions seront renforcées en cas de dépassement des 120 nuitées autorisées pour le logement d’habitation principal.
NB : ELAN n’a pas oublié le problème récurrent des squatters : la trêve hivernale ne s’appliquera plus aux occupants sans droit ni titre, et le délai à purger de deux mois actuels entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion est raccourci.
- Copropriété, de nombreux changements sont actés.
Le délai de prescription est désormais aligné sur le droit commun de 5 ans (au lieu des 10 ans), et la modification du délai de prescription a pour conséquence que le recouvrement des charges de copropriété impayées ne pourra excéder les 5 années au jour de l’assignation.
En sus du régime de copropriétés différents, ELAN envisage d’instaurer des conseils d’administration de copropriétés, lesquels pourraient même remplacer la tenue d’assemblées générales pour les syndicats de grande taille. Ces mesures seront précisées par la promulgation des ordonnances à venir. Le délai de notification du procès-verbal d’assemblée générale doit désormais intervenir dans un délai d’un mois (au lieu de deux anciennement).
La création d’un super privilège du syndicat des copropriétaire prévoit que désormais, une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours entraîne ipso facto l’exigibilité de « l’intégralité des sommes dues et restant dues au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux, ainsi que les sommes restantes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes ». Il s’agit ici d’un véritable soulagement pour les copropriétés comprenant des débiteurs récalcitrants. La procédure pourra être intentée par devant le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé, synonyme d’une plus grande célérité dans le traitement des dossiers.
Enfin, le carnet numérique du logement est remis à l’ordre du jour, avec la promesse d’un décret à paraître.
- Tenue des assemblées générales: ELAN modifie le paysage traditionnel des assemblées de copropriétaires.
La visioconférence devient possible, avec l’utilisation de la block Chain pour les votes. Le vote des travaux d’économie d’énergie est désormais soumis à la majorité de l’article 25 sans distinction. La jurisprudence n’autorisant pas au syndic de distribuer lui-même les mandats laissés en blanc aux copropriétaires de son choix a été incluse dans l’article 211 ; il reste toujours la possibilité au syndic de distribuer les dits pouvoirs au Président de séance.
Le seuil des 5% des voix du syndicat est augmenté à 10% pour les mandataires ayant recueilli plus de 3 délégations. La subdélégation devient ouverte et chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.
- Responsabilité accrue des syndics: les articles 203 et 205 imposent au syndic de communiquer les pièces au Conseil syndical. La liste minimale de ces pièces sera précisée par décret et par ailleurs mise en ligne sur un espace sécurisé dédié. En cas de refus du syndic, il s’expose à une sanction correspondant au paiement d’indemnités par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la demande de communication de pièces.
- Les colonnes montantes électriques: l’article 176 ELAN dispose qu’au terme d’un délai de 2 ans à compter de la publication de la loi Elan, sauf avis contraire de la copropriété, toutes les colonnes montantes appartiendront d’office au réseau public de distribution d’électricité.
- Logement et construction: la loi prévoit dans les programmes de construction que 10% des logements soient accessibles aux personnes à mobilité réduite, les autres devant être « évolutifs ». Le parc des HLM devra être en mesure de céder chaque année 1% de ses actifs, soit 40.000 logements sociaux, via la création d’une société foncière gérée par Action Logement. Ces logements compteront toutefois pour des HLM sur une durée de 10 ans, afin de ne pas baisser brutalement le quota des 25% de logements aidés imposé par la loi SRU. Les marchands de sommeil sont visés : en cas de condamnation pénale, leurs biens immobiliers seront expropriés.
- Architectes : ELAN supprime l’obligation de concours d’architecture pour les bailleurs sociaux autorisant les contrats négociés en dehors du cadre de la loi sur la maîtrise d’ouvrage publique. Il réduit aussi le rôle des Architectes des Bâtiments de France . Les recours abusifs contre les permis de construire seront sanctionnés. Les demandes de permis de construire seront simplifiées et pourront être effectuées en ligne pour les grandes agglomérations.
ELAN, c’est aussi et enfin le déploiement du haut débit pour 2020, voire du très haut débit en 2022, avec un avis simple des architectes des bâtiments de France et non plus un avis conforme, en matière d’installation des antennes téléphoniques.
On s’en doute, ELAN est une réforme majeure pour l’habitat français, et cette révolution du paysage du logement n’est pas encore terminée. Affaire à suivre…
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Claire BESSALEM
Référent copropriété et rédactrice en chef de https://vivre-en-copro.com/