Gestion d’un dossier de dégât des eaux en copropriété

Vous vous demandez comment se gère un dossier de dégât des eaux en copropriété ? Claire Bessalem, notre experte en gestion de copropriété vous apporte les réponses dans l’article ci-dessous.

En copropriété, il convient de distinguer deux types de dossiers sinistres, selon non plus l’identité du lésé, mais selon la nature du local sinistré, et bien entendu le montant des dommages.

En effet, depuis l’entrée en vigueur de la convention IRSI (Convention d’Indemnisation et des Recours des Sinistres Immeubles) le 1^er juin 2018, le législateur a souhaité simplifier le dispositif et surtout, raccourcir les délais au maximum. Auparavant, selon les recours exercés, un dossier de dégât des eaux pouvait durer jusqu’à trois années, voire plus…occasionnant par la même occasion des oublis des différentes parties, qu’il s’agisse du syndic ou de l’assureur.

Aujourd’hui, la durée théorique d’un dossier sinistre est de moins d’un an, à condition bien évidemment que la cause du sinistre soit rapidement identifiée, et que les parties concernées soient assurées, ce qui en copropriété, est en principe le cas.

Quels sont donc les mécanismes applicables aujourd’hui ?

• La convention IRSI s’applique pour tous les sinistres d’un montant inférieur à 5.000 euros HT de dommages.
• Le gestionnaire du local sinistré est désigné par la Convention comme étant le gestionnaire en titre du dossier, depuis la déclaration préalable jusqu’à la résolution du dossier et le versement des indemnités à l’assuré.
• Il appartient au gestionnaire ainsi désigné de s’assurer de la matérialité des faits, de répertorier les assureurs concernés, de déterminer l’assiette conventionnelle et le montant des dommages. Il peut également diligenter la recherche de fuite et inviter la partie concernée à supprimer la cause de fuite le cas échéant.

Le gestionnaire peut ainsi être :

• L’assureur de l’occupant du local sinistré
• L’assureur du propriétaire non occupant (PNO)
• L’assureur de l’immeuble (pour les parties communes)

La Convention IRSI a vocation à s’appliquer à tous les immeubles, qu’ils soient locatifs, en indivision, en pleine propriété, en copropriété, etc.

La Convention IRSI détermine deux tranches de sinistres :

• Tranche 1 : quand le montant des dommages matériels et frais afférents par local sinistré est inférieur à 1.600 euros HT
• Tranche 2 : quand le montant des dommages matériels et frais afférents par local sinistré est évalué entre 1.600 euros et 5.000 euros HT

L’assiette des dommages en partie privative prend en compte le montant HT des dommages matériels (contenu mobilier moins la valeur de la vétusté), embellissements et parties immobilières privatives (valeur à neuf), mais aussi les frais de recherche de fuite en cas de recherche destructive pour localiser l’origine du sinistre.

Attention, les frais de recherche de fuite initiale – entreprise en amont – ne sont pas pris en charge et demeurent du ressort de l’assureur personnel de celui qui les a diligentés, le cas échéant.

Enfin, les frais afférents pris en charge sont ceux relatifs aux mesures de sauvetage ou mesures conservatoires, frais de déplacement des objets mobiliers, frais de démolition, déblaiement, traitement des déchets, frais de mise en conformité, diagnostics obligatoires.

Pour les parties communes, le procédé est le même que celui énoncé, mais ne concerne que les biens et les embellissements.

Comment s’effectue l’indemnisation ?

• Pour les dommages de la Tranche 1, d’un coût inférieur à 1.600 euros HT, le gestionnaire évalue les dommages sans faire appel à un expert, par tous moyens à sa convenance. Il n’engage pas de recours, sauf en cas de sinistres répétitifs ou de responsabilité d’un tiers.
• Pour les dommages de la Tranche 2, l’assureur gestionnaire est dans l’obligation de mandater un expert, lequel va rendre des conclusions opposables aux deux parties. Ce rapport n’est pas nécessairement communiqué aux parties, il vous faut en cas de souhait le demander par courrier recommandé.  En cas de désaccord, seule une expertise judiciaire peut être envisagée. Toutefois, le montant des indemnités versées peut donner droit à recours.
• Comment sont pris en charge les sinistres d’un montant de dommages supérieurs à 5.000 euros HT ? La Convention IRSI ne s’applique pas, et c’est la CIDRE-COP  (copropriété) ou le droit commun qui prend le relai. Ici, les limitations contractuelles de garantie sont applicables.

En conclusion, comment devez-vous réagir ?

Cas n°1 : vous êtes victime d’un sinistre en provenance de votre propre lot (appartement, chambre, cave ??). Vous devez déclarer votre sinistre auprès de votre assureur, lequel diligentera les opérations de recherche de fuite – si vous ne pouvez le faire vous-même – et prendra en charge les modalités de remboursement, selon le contrat souscrit.

Cas N°2 : vous êtes victime d’un sinistre en provenance d’un lot privatif autre que le vôtre. Vous devez contacter votre voisin en premier lieu afin de l’alerter et faire cesser la fuite, puis déclarer votre sinistre (si vous avez des dommages) à votre assureur, lequel prendre en charge la gestion du dossier et l’éventuel recours, pour les dommages inférieurs à 5.000 euros HT.

Cas n°3 : vous êtes victime d’une fuite en provenance des parties communes, il vous faut contacter la personne qui s’occupe des biens collectifs, syndic et gardien si un salarié du syndicat est sur place, afin de faire cesser la fuite. Vous devez continuer de déclarer votre sinistre à votre assureur, même si de son côté le syndic fera diligence. Selon le montant des dommages, les modalités de la convention IRSI s’appliqueront à la gestion de votre dossier, ainsi qu’aux parties communes de l’immeuble, dont le syndic sera l’interlocuteur privilégié.

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