Les façades de nos immeubles nécessitent des travaux d’entretien : un projet d’envergure en raison des choix techniques qu’il implique, du nombre d’intervenants qu’il engage, et de la complexité de son montage financier. Un ravalement ne s’improvise pas ; il est important de prévoir ce type de travaux parfois lourd en termes de budget pour les copropriétaires. Alors comment prendre en mains ce dossier sans prendre de risque lorsque l’on est membre d’un Conseil syndical ?

Le ravalement de façade, c’est en premier lieu une obligation juridique

L’entretien du bâtiment est  en effet une obligation qui découle de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. ». Le défaut de cet entretien peut engager la responsabilité du syndicat sur les conséquences dommageables qui en résulteront.

Dans d’autres cas, c’est une prescription municipale qui pourra imposer le ravalement à la copropriété, au terme de l’article L 132-1  du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) : « Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. ». L’article L132-1 alinéa 2  prévoit que « les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale. » et l’article L132-2 dispose d’autorité un ravalement obligatoire pour les immeubles parisiens tous les 10 ans. Fort heureusement pour les copropriétaires, la pratique est bien plus souple. Les grandes villes mettent en place des « campagnes » de ravalement par arrêtés municipaux sur des périmètres d’intervention définis et ciblés (rue, quartier, bâtiment). Une assistance technique autant que des subventions peuvent être accordées.

Comment survient l’injonction de travaux ?

Dans deux situations : soit que l’immeuble est visé par une campagne de ravalement obligatoire et n’obtempère pas (l’arrêté de ravalement peut d’ailleurs prévoir une étape intermédiaire d’amende administrative avant l’injonction) ; soit que la façade de l’immeuble présente un danger pour les passants (chute de pierre, volets prêts à tomber..). A compter de la notification de l’injonction, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un court délai de 6 pour entreprendre les travaux. Ce délai peut être plus souple, afin de laisser organiser l’assemblée générale dans les meilleures conditions. Attention toutefois en cas de refus de la copropriété de voter favorablement les travaux, la mairie peut décider de faire exécuter les travaux d’office.

L’architecte, un interlocuteur indispensable ?

Pour monter un dossier de ravalement, le maitre d’ouvrage – c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires – doit se faire assister par un maitre d’œuvre.  Attention, cette appellation recouvre aussi les économistes de la construction, les ingénieurs ou métreurs…nous évoquerons dans cet article uniquement les architectes. Le maitre d’œuvre (MO) a pour mission de faire réaliser les travaux souhaités dans des conditions de coût et de délais préalablement définis. C’est généralement le syndic qui propose un maitre d’œuvre avec lequel il collabore régulièrement, mais rien n’interdit que tout copropriétaire présente le M.O de son choix.

Le recours à l’architecte n’est obligatoire dans les textes que pour élaborer les plans des dossiers de permis de construire. En copropriété néanmoins, l’architecte « d’entretien » concerne un secteur d’activité bien particulier et regroupe des professionnels devenus experts en pathologies des bâtiments. Il est en effet difficile autant pour le syndic, que pour le copropriétaire non sachant, de connaitre les techniques appropriées aux supports du bâtiment, et de pouvoir retenir l’entreprise qui proposera la meilleure offre ; c’est ici que la mission de l’architecte d’entretien devient indispensable.  Afin de s’assurer de la qualité  de l’expertise du cabinet présenté, il faudra veiller à demander au préalable des références photographiques des chantiers déjà réalisés, et bien évidemment, copie des assurances professionnelles détenues et de l’inscription au tableau de l’Ordre détenu par le Conseil National.

Le rôle exact de l’architecte : une étude préalable et un appel d’offre

L’étude préalable : il appartient au maitre d’œuvre désigné par l’assemblée générale d’évaluer et planifier l’opportunité du ravalement. La mission d’étude complète  – présentée préalablement au vote d’une première assemblée générale statuant  à la majorité de l’article 24 –    comprend la description des méthodes et matériaux préconisés (préparation des supports par entoilage, agrafes ou colmatage des fissures), choix des peintures en fonction de supports et leur classification à l’imperméabilité, le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) fixant les dispositions administratives propres au marché (conditions d’exécution des prestations, de règlement, de vérification des prestations, de présentation des sous-traitants…) et le cahier des clauses techniques particulières (CCTP).  Le montant de l’étude est généralement déduit du montant des honoraires définitifs de la maitrise d’œuvre complète ; par maitrise d’œuvre complète, il faut entendre suivi puis  réception des dits travaux.

L’appel d’offre et la décision de l’assemblée générale : il s’agit là d’une étape obligatoire afin d’obtenir les devis assurant la mise en concurrence des entreprises. Le syndic, ou par délégation l’architecte, procède à l’appel d’offre auprès de différentes des entreprises habilitées à répondre au cahier des charges des travaux de ravalement, c’est-à-dire répondant aux critères de maitrise technique, et bénéficiant de la couverture d’assurance correspondante. Attention, la labellisation RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est une condition impérative à l’obtention des aides dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. S’en suivent ensuite des négociations tarifaires, des ajustements, ou parfois des suppressions de postes en raison d’économies substantielles.  Cette étape est indispensable et permet de comparer précisément les appels d’offre réalisés. L’architecte est un spécialiste, il connait les tarifs pratiqués par les entreprises du bâtiment.Par la suite, il dressera une synthèse et des conclusions relatives à l’appel d’offre : ce dossier sera présenté en assemblée générale, et soumis au vote des copropriétaires. D’une manière générale, les travaux d’entretien, d’économie d’énergie, ou ceux rendus obligatoires par l’administration seront votés à la majorité simple de l’article 24. Seul le ravalement qualifié de travaux d’amélioration et donc peu courant sera voté à la majorité absolue de l’article 25. L’assemblée doit voter sur chacun des postes constituant le dossier travaux (postes façade ITE, étanchéité balcons, VMC..) Chaque vote s’exprimera sur la base des différents devis établis selon le principe de mise en concurrence des marchés, et fixera le choix de l’entreprise, l’étendue de sa prestation, et le montant du marché. Seuls les montants arrêtés en assemblée générale constituent des sommes exigibles aux copropriétaires. En conséquence, si des travaux supplémentaires s’avèrent nécessaires en cours de chantier, ils devront être approuvés par le syndicat des copropriétaires et faire l’objet d’une assemblée générale spéciale. Une fois les aides déduites et la prise en compte d’un éventuel fonds de travaux, on détermine le « reste à charge », ce que chaque copropriétaire aura à payer en fonction de sa situation individuelle. L’assemblée générale ensuite fixe la date d’exigibilité des appels de fonds qui sont hors budget prévisionnel, appelés aux charges générales, ou spéciales s’il en existe dans le règlement de copropriété. Pour les copropriétaires qui ne souhaiteraient pas régler directement les appels de fonds aux échéances, ils pourront avoir recours à l’emprunt. Ne pas oublier les frais annexes au marché : les honoraires de l’architecte pour la phase d’exécution, ceux  du coordinateur SPS, ceux du syndic, l’assurance dommage-ouvrage pour les parties de travaux de nature à engager la responsabilité décennale des intervenants, et éventuellement l’intervention d’un BET (bureau d’étude technique)  pour les opérations les plus importantes. Le coût cumulé de ces frais annexes représente généralement entre 13 % et 15% du coût global des travaux.

Quelles sont les missions précises des intervenants ?

Dans le jargon des ravalements, le « SPS », ou le « BET » sont parfois sollicités. Le coordinateur SPS (coordinateur en matière de sécurité et de protection de la santé, ou CSPS) intervient sur les chantiers de bâtiment lorsqu’officient plusieurs entrepreneurs ou travailleurs indépendants : sa mission est de prévenir les risques issus de la coactivité entre les entreprises intervenantes et prévoir l’utilisation de moyens communs sur le chantier concerné. Par ailleurs il doit prévoir les mesures de sécurité qui seront nécessaires après la livraison de l’ouvrage, lors de son exploitation.

Le BET ou bureau d’étude technique est un acteur de l’équipe de maîtrise d’œuvre, en général dirigée par le cabinet d’architecture  suivant le projet ; sa mission dépendra de l’ouvrage concerné, il existe autant de spécialités que de corps d’état (ouvrages structurels, structures bois, ouvrages béton etc..).

Les travaux sont votés, il est temps de les lancer !

La  déclaration préalable est-elle nécessaire ?  La « DP » est exigée par la mairie dans deux situations : soit que les travaux de ravalement se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, aux abords d’un monument historique, site protégé, réserve naturelle…), soit que la construction concernée est située dans une commune ou un périmètre d’une commune où le conseil municipal a soumis les travaux de ravalement à autorisation.  Dans certaines grandes villes, la DP est quasi systématique. Elle  adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée à la mairie. Le délai d’instruction est de 1 mois à partir de la date du dépôt de la déclaration préalable. Parfois, ce délai peut être majoré de 1 à 2 mois dans le cas d’une décision administrative.  Attention, si la DP n’est pas complète, elle sera considérée comme rejetée. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la déclaration préalable un extrait de la DP précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie pendant toute la durée de l’instruction. Le silence de l’administration vaut décision de non-opposition. Il est possible de demander à la mairie un certificat de non-opposition.  En pratique, la DP est renseignée par le maitre d’œuvre ou les entreprises retenues.

Qu’est-ce-que l’isolation thermique obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 20173, l’isolation thermique est obligatoire lors « de travaux de ravalement importants portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur et constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal » et qu’ils comprennent « soit la réfection de l’enduit existant, soit le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un nouveau parement, concernant au moins 50 % d’une paroi d’un bâtiment, hors ouvertures. » (Article 31-28-7 du Code de la construction et de l’habitation). Des cas de dérogation sont prévus :  – l’isolation envisagée présente un risque avéré de pathologie (ex : l’immeuble n’est pas en mesure de supporter le poids des panneaux isolants) ; – elle peut entraîner des modifications de l’aspect extérieur dans des secteurs protégés ou sauvegardés ; – le bâtiment est labellisé (bâtiment de moins de 100 ans présentant un intérêt architectural ou technique) ; – il existe une disproportion manifeste entre le bénéfice de l’isolation et ses inconvénients de nature technique ou architecturale (ex : perte de luminosité, façades décorées) à argumenter par une note d’architecte ; – il existe une disproportion manifeste entre le bénéfice de l’isolation et ses inconvénients de nature économique. Le maître de l’ouvrage doit justifier d’un retour sur investissement supérieur à 10 ans. Pour cela, une étude thermique réglementaire répondant à la méthode de calcul « Th-C-E ex » doit être établie par un bureau d’étude thermique (BET). Il en ressortira le calcul du gain énergétique, soit l’économie sur les consommations énergétiques que les travaux projetés permettront de réaliser.

Le démarrage des travaux et leur suivi

Une fois les appels de fonds réalisés en tout ou partie auprès des copropriétaires selon les modalités de financement votées, le syndic signe et retourne les marchés des différents intervenants à l’architecte qui sert de coordinateur général. Les travaux peuvent commencer dès que le déclaration préalable n’a pas fait l’objet d’un refus ou report. L’autorisation d’emprise sur la voirie – en cas d’échafaudage – doit également être obtenue. Le chantier peut démarrer. Pour son suivi, il faudra donc compter sur le Maitre d’œuvre qui organisera des réunions de chantier chaque semaine ou tous les 15 jours selon la complexité des travaux engagés. Le rôle du syndic est de s’assurer de la perception des fonds auprès des copropriétaires, du paiement des situations demandées par les entreprises,  et du bon suivi général administratif du dossier. En cas de travaux supplémentaires ou difficultés particulières liées au chantier, le syndic pourra décider – en liaison avec le conseil syndical – de convoquer une assemblée générale spéciale devant statuer sur les dits travaux. La présence du syndic aux réunions de chantier est un plus, mais n’est pas obligatoire. La présence des membres du Conseil syndical également. Les réunions doivent faire l’objet de comptes rendus de chantier, diffusés aux interlocuteurs (syndic, conseil syndical, entreprises) et leur diffusion lorsqu’elle comporte des réserve est de nature contractuelle : un délai est généralement indiqué sur le document.

Les travaux sont enfin terminé, quelles sont la garanties applicables aux travaux de ravalement ?

Les garanties vont dépendre de la nature des travaux ; parfois, la frontière semble ténue  entre travaux d’entretien et travaux constitutifs d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil. La jurisprudence est venu fixer des points de repère :- la garantie biennale de bon fonctionnement sur les équipements ne couvre pas les travaux de ravalement consistant en de la peinture ;  la responsabilité contractuelle de droit commun s’applique dans les ravalements classiques, comprenant par exemple la stabilisation de fissures qui n’affectent pas le gros œuvre et des enduits qui n’ont pas de fonction d’étanchéité ; la garantie décennale s’applique lorsque les travaux sont qualifiés d’ouvrage avec reprise de l’étanchéité du bâtiment, ou d’isolation par l’extérieur.  Le syndicat des copropriétaires souscrira alors une dommages-ouvrage qui assure le préfinancement des réparations de nature décennale. La « garantie de parfait achèvement » couvre elle  les travaux pendant 1 an à compter de la réception quelles que soient leur importance et leur nature.

Vous savez désormais  tout ou presque sur la gestion d’un dossier de travaux de ravalement !

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Claire Bessalem
Gestionnaire d’immeuble et rédactrice en chef de Vivreencopropriete.fr